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国瑞置业(2329.HK):销售加速放量,财务提升能否引来重估

2019年09月11日 14:33 来源:未知 人气: 手机版

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原标题:国瑞置业(2329.HK):销售加速放量,财务提升能否引来重估 来源:格隆汇

近日,在8月中期业绩集中披露之后,房地产板块迎来一轮小幅反弹。从在龙头企业合约销售业绩率先拐头,再到房地产融资收紧动作持续升级,2019年下半年以来香港内房股板块一直承压。但是通过中报数据中可以看到不少“遗珠”,其中,国瑞置业(2329.HK)2018年以来基本面得到较大提升,而估值却一直低迷。

8月27日,国瑞置业公布了2019年半年度业绩报告。报告期内,国瑞置业实现合约销售额128.3亿元,同比增长87.5%。合约销售面积约为60.5万平米,同比增长7.3%。上半年实现营业收入约37.75亿元,同比增长68.6%。实现毛利10.75亿,同比增长40.7%。

目前,市场或未对公司上半年良好业绩形成充分反映,未来具备较大的重估空间。

紧握优质资产,估值却屡屡低估?

下面从资产和业绩两个方面去看看国瑞置业目前的估值有多低估,低估在什么地方。

先从资产端上看,以PB进行估值,国瑞置业估值一直下滑,从过去0.8-1倍PB区间下滑至目前0.4倍PB的估值。

房地产企业手中最具价值的核心资产有两个:1.投资性物业;2.可供开发的土地储备。

投资性物业方面,国瑞置业手中的商业物业都是国内核心城市的核心资产,可以说价值斐然。

随着我国城市化进入下半场,房企盈利模式将逐步从“产销模式”转向“资管模式”,从“买地造房卖房”转向“资产整合优化运营”。近期,有消息称,国际机构KKR意欲收购上海物业,这也从侧面表明国内优质的商业物业的投资价值正在快速上升。

国瑞持有的商业物业主要集中在一二线城市核心地段,如北京、深圳等7个城市。截止2019年6月30日,国瑞置业持有商业物业总建筑面积97万平米,可租面积达49万平米。其中位于北京的物业面积占比达到55%。

2019年上半年租金收入约为人民币2.9亿,同比增长38%。值得注意的是,公司新的物业逐渐落成。公司预计未来3-5年,还有超过60万平方米的物业将建成交付使用,其中如深圳南山科技园、邯郸瑞城商业楼、佛山国瑞升平商业中心(二期>

2019年下半年,预计随着出租面积的增加,国瑞置业的租金收入会进一步上升。更为重要的是公司物业租金及出租率提升也将进一步提升物业的价值。截至2019年6月30日,公司的投资物业公允价值达到203亿元。

若以行业平均70%的抵押率计算,公司单纯投资物业的净资产价值就达60.9亿元人民币,超过了如今公司59.6亿港元(54.6亿元人民币)的市值。而如今0.4倍PB给与这类优质的投资性物业,显然十分低估,预计合理估值应达到0.6-0.7倍。

其次,再来看看公司的土地储备。

从区域上看,公司的土地储备是具备长期的投资价值的,主要集中在京津冀、长三角及粤港高地区,此外还布局了一带一路区域和海南区域。

于2019年6月30日,国瑞置业在21个城市共拥有土地储备1608万平米;相应货值逾人民币1200亿,平均土地成本2878元/平方米>

公司的土地成本低廉,盈利能力具有优势。因此公司的毛利率预期未来平均维持在30-40%水平,净利率能够达到15%-20%。目前的土储若按照三年周期开发完,预计权益土储的NAV能够达到120亿元,对比目前市值的折价率是达到0.5,同样处于十分低估的水平,合理区间应达到0.7-0.8的折价水平。

最后,再来看看公司利润端的低估情况。

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